Hoe Duits vastgoed te financieren ?

Er bestaan verschillende mogelijkheden om te financieren. Je kan ze ook combineren:

1. Financiering op eigen woning via hypothecair krediet in België:

Weinig mensen weten dat ze rendement kunnen realiseren met hun eigen woning, zeker als het hypothecair krediet helemaal of quasi helemaal betaald is. Op het einde van de rit heb je immers een groot deel van het ontleend kapitaal terugbetaald, zodat er flink wat hypotheekvrije waarde of overwaarde op je huis ontstaat. Dit kan je opnieuw opnemen of reactiveren, meestal aan vrij gunstige condities. Een door de bank aangestelde schatter kan de overwaarde prima vaststellen.

Omdat je voor je opbrengstvastgoed een overeenkomst afsluit met gegarandeerde huurinkomsten, onafhankelijk van de bezettingsgraad van jouw pand of van het huurgedrag van de uiteindelijke huurder, kan je onbezorgd een bancair krediet opnemen met jouw eigen huis als onderpand.

In onze Duitse projecten is het huurcontract met huurgaranties en andere voorwaarden zelfs notarieel geacteerd en is er een verzekeringsmaatschappij die wanbetaling en aangerichte schade vergoedt.

De eigenaar komt in feite niet in contact met de eigenlijke huurder (onderhuurder), hij kent hem zelfs niet. Al deze mogelijke zorgen zijn overgedragen aan de desbetreffende rentmeester ter plaatse.

Omdat de rente nog altijd aantrekkelijk laag staat en de huuropbrengsten reëel hoger liggen, is deze financieringsoptie het onderzoeken waard. Overigens zijn de intrestlasten van de Belgische banklening voor de aankoop van een onroerend goed fiscaal aftrekbaar in je aangifte in de personenbelasting in het buitenland (Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk), en eveneens onder code 1146/2146 in België. De kapitaalsaflossingen (indien lening met mensualiteiten) zijn onder te brengen in de Belgische belastingaangifte onder de gemeenschappelijke rubriek van kapitaalsaflossingen hypothecair krediet op eigen woning en langetermijnsparen. Deze zijn wel beperkt tot een bedrag van € 2.310 (aanslagjaar 2018), en bovendien afhankelijk van je belastbaar inkomen.

2. Financiering via een IPT – VAPZ – GROEPSVERZEKERING

Een extra aanvullend pensioen voor ondernemers in vennootschap via een IPT – (Individuele Pensioen Toezegging) of voor zelfstandigen zonder vennootschap via een POZ (sedert 1 juli 2018) of via een Groepsverzekering voor werknemers, is al lang gekend in ons financieel landschap ter voorbereiding van een passief inkomen.

De Belgische wetgever moedigt deze extralegale pensioenvoorziening ook sterk aan en heeft een investering in een privé-vastgoed via één van deze bovenvermelde pensioenverzekeringen mogelijk gemaakt indien dit onroerend goed in de Europese Economische Ruimte (E.E.R.) gelegen is.

Een investeerder kan een voorschot vragen van 60 à 70% (soms zelfs tot 90%, zie de polisvoorwaarden) van de opgebouwde reserve in zijn groepsverzekering of IPT. Iedereen die kan genieten van een dergelijke verzekering, doet er dus goed aan om deze polis maximaal vol te storten, ook al is de gewaarborgde opbrengst vandaag erg laag. In oudere polissen zijn soms nog iets betere rentevoorwaarden van toepassing. In dat geval kan je beter ervoor kiezen om deze verzekering in onderpand te geven voor een bancair krediet.

3. Nieuwe lening met het buitenlandse vastgoed als onderpand via buitenlandse bank

Zoals bij ons, is voor de Duitse banken de financiële draagkracht van de ontlener (Bonität) primordiaal, maar wordt er zeker rekening gehouden met de huurinkomsten van het aangekochte pand.

Als de solvabiliteit goed zit, kan er tot 80% krediet gegeven worden voor de financiering van het appartement. Wie bijvoorbeeld een appartement heeft kunnen aankopen met eigen middelen, kan er nog 3 gelijkaardige bijkopen via een krediet!

De Duitse banken kennen een variant op de vaste-termijnkredieten die aangeboden worden door enkele banken in België, meer bepaald het “semi-bullet model”, waarbij de ontlener zélf de zwaarte van de kapitaalsaflossing vastlegt. Zo kies je ervoor dat slechts een gedeelte van het ontleende bedrag op het einde van het krediet terugbetaald zal worden. Het saldo wordt dan vereffend met de opbrengst van de wederverkoop van het appartement.

Het is dus duidelijk dat je je patrimonium flink kan doen groeien door jouw onroerend goed te laten financieren door derden. Zo kan je een aanzienlijk passief inkomen opbouwen voor de toekomst.